부동산 경매로 내 집 마련을 준비하던 A 씨는 시세 5억 원짜리 빌라를 약 50% 저렴한 2억5000만 원에 낙찰받았다. 낙찰받았다는 기쁨도 잠시, A 씨는 잔금을 내지 못했다. 대항력을 갖춘 임차인(전세 보증금 2억7000만 원)이 있다는 걸 알고 낙찰가를 써냈지만, 권리분석에 실패한 것이다. A 씨가 입찰보증금 2500만 원을 포기하면서까지 잔금을 미납할 수밖에 없었던 이유는 뭘까.
먼저 A 씨가 응찰한 빌라의 등기부등본
에는 1순위 근저당권을 비롯해 가압류 3건이 등기돼 있었다. 이와 같은 금전채권을 목적으로 한 권리는 매각으로 모두 말소되는데, 이때 가장 먼저 등기된 1순위 근저당권을 ‘말소기준권리’라고 부른다.
법원 현황조사서에 임차인이 거주하는 것으로 조사돼 있고, 전입 일자가 말소기준권리보다 빠른 선순위 임차인이었다. 대항력을 갖춘 임차인으로 경매 절차에서 보증금을 돌려받지 못한다면 낙찰자가 별도로 전액을 물어줘야 하는 사건이다. 전입과 동시에 확정일자도 갖췄기 때문에 다른 채권자보다 우선해 임차보증금을 변제받는다.
