건물·토지 따로 경매, 법정지상권 파악

토지 경매 때 ‘입찰 외 건물’이 있으면 가장 먼저 법정지상권 성립 여부를 판단해야 한다. 법정지상권이란 토지와 건물 중 어느 하나의 소유자가 바뀌었을 때, 토지 소유자의 의사에 상관없이 건물을 계속 사용할 수 있도록 한 권리다. 토지와 건물 소유자 간의 계약으로 성립하는 지상권과는 다른 개념이다.

법정지상권의 성립 요건은 크게 두 가지다. 먼저 토지에 근저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 건물 소유자가 토지 소유자와 동일인이어야 한다. 이 요건을 갖춘 상태에서 토지만 경매로 매각된 때에는 건물 소유자는 낙찰자에게 법정지상권을 주장할 수 있다. 여기서 건물의 범위에는 미등기, 무허가도 포함된다. 건물이 완성되지 않았더라도 규모, 종류 등을 예상할 수 있을 정도로 건축이 진전된 상태라면 미완성 건물에도 법정지상권이 성립할 수 있다.

매매 등으로 어느 하나의 소유자가 바뀌는 경우도 마찬가지다. 예를 들어 A가 토지와 건물을 소유하다가 B에게 토지를 이전하고, A가 나중에 건물을 철거하겠다는 등의 특약이 없었다면 A는 B의 토지에 지상권을 설정한 것으로 본다. A는 법정지상권을 주장할 수 있는데, 이는 토지에 압류나 가압류 등이 등기된 후 진행되는 강제경매 사건에도 적용된다.

만약 법정지상권이 성립하지 않는 건물이라면, 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 철거 소송을 제기하면 된다. 법정지상권이 성립한다면 건물 소유자에게 사지 사용료를 받을 수 있다. 토지 사용료를 내지 않으면 건물에 대한 강제경매신청도 고려해 볼 수 있다. 투자 고수들은 입찰 외 건물의 철거보다는 강제경매신청을 통해 건물을 저가로 낙찰받는 전략을 세우기도 한다.

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