농지 경매땐 ‘농지취득자격증명’ 필수

농지는 토지 지목이 전·답·과수원이거나, 지목을 불문하고 실제 농작물 경작지로 이용되는 토지를 말한다. 경매로 나온 토지의 현황이 나대지라 하더라도 지목이 농지에 해당한다면 법원에서는 ‘농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 한다’는 특별매각조건이 붙는다.

농취증은 농업인 또는 농업인이 되려는 자가 농지를 취득하려 할 때 관할 시장, 구청장, 읍장 또는 면장으로부터 발급받아야 하는 서류다. 농사를 짓는 사람이 밭(농지)을 소유한다는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 실현하려는 제도다. 따라서 농지는 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 취득할 수 없다. 경매 절차에서도 마찬가지다. 농지를 낙찰받으려면 매각 허가 결정기일까지 농취증을 제출해야 매각허가결정을 받고, 정상적으로 소유권을 취득할 수 있다.

농취증을 취득하려면 농업경영계획서 또는 주말·체험 영농 계획서를 작성한 다음 소재지 관할 시·구·읍·면장에게 신청해야 한다. 발급 신청을 받은 관할 기관장은 신청받은 날로부터 7일 이내에 발급해야 한다. 낙찰자가 이 서류를 법원에 제출해야 하는 기간도 낙찰받은 날로부터 7일 이내라는 점도 알아야 한다. 만약 낙찰자가 정해진 기간 내에 농취증을 제출하지 못한다면 법원은 매각 불허가 결정을 내린다. 이때 기존 낙찰자는 입찰 시 냈던 입찰보증금을 반환받지 못한다.

만약 낙찰받은 농지가 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역이라면 농지위원회의 심의도 거쳐야 한다. 이 경우는 농취증을 신청한 날로부터 14일 이내에 발급하도록 규정하고 있다. 이 때문에 입찰에 참여하기로 결정했다면 소재지 관할 관청에 미리 농취증을 신청해 놓아야 한다.

농업경영이 주된 목적이 아니라면 농업진흥지역에서는 농지취득자격증명을 발급받을 수 없고, 입찰보증금도 몰수당할 수 있다. 반드시 해당 토지의 토지이용계획확인원 열람을 통해 확인 후 입찰 여부를 결정해야 한다. 또 주말·체험농장을 하려는 사람이 취득할 수 있는 농지의 면적은 총 1000m² 미만이다. 이는 가구원 전부가 소유하는 총면적으로 계산하므로 주의해야 한다.

제주 12평 허름한 이 집 18배 비싸게 팔렸다…한달살기 때문?

 부동산 한파가 지속되며 경매시장에도 찬바람이 불고 있는 가운데, 제주의 한 단독주택에 응찰자 25명이 몰리며 감정가 대비 18배 비싸게 팔린 사례가 나타나 시장의 관심이 쏠린다. 200만원이 채 안 되는 낮은 감정가에 임대 수익을 염두한 투자 수요가 몰린 것으로 추측된다.

 29일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 제주 조천읍 함덕해수욕장 인근에 위치한 한 단독주택은 지난 16일 진행된 경매에서 3170만원에 낙찰됐다. 토지를 제외한 건물만 경매가 진행된 것으로 감정가는 169만9200원, 낙찰가율은 1866%에 이른다. 주택의 규모는 약 40㎡(12평) 정도로 20㎡(6평)인 부속창고가 딸려 있다.

 이주현 지지옥션 선임연구원은 “법정지상권이 성립되면 주택 낙찰자는 건물을 활용할 수 있고 토지 소유자가 건물 철거를 못 한다”며 “대신 토지 소유자가 지료를 청구할 수 있지만 감정가를 봤을 때 몇만원 정도 수준일 것”이라고 설명했다.

 이 선임연구원은 “오래된 건물이기 때문에 경제적 가치가 크지 않고 감정가도 160만원대로 책정됐는데 3000만원 이상을 사용했다는 건 투자에 대한 매력이 분명히 있다는 것”이라며 “법정지상권이 성립될 가능성이 크고 지료도 많지 않을 것이기 때문엔 건물 사용에 대한 부담이 없는 물건”이라고 말했다.

 이어 “낙찰 후 재건축을 할 수는 없지만 건물 보수를 거쳐 임대 또는 세컨하우스로 활용할 목적일 것”이라고 “건물 옆에 무료주차장이 있기도 해 ‘제주 한 달 살기’ 등 단기임대를 비롯해 활용할 수 있는 것들은 꽤 있어 보인다. 잘 활용하면 수익을 낼 수 있는 구조”라고 덧붙였다.

 <헤럴드경제> 2024.01.29