[주간지지경매동향] 상가여도 실거주 임차인은 임대차법 보호 받아

2023. 11. 2.

[주간지지경매동향] 상가여도 실거주 임차인은 임대차법 보호 받아

[이주현의 경매 길라잡이]

상가여도 실거주 임차인은 임대차법 보호 받아

건물 일부만 주거용으로 사용해도 주택임대차보호법 적용될 수 있어

경기 고양시에 있는 한 상가가 경매에 나왔다. 5층 건물 중 1층에 위치해 있으며, 건축물대장상 용도는 근린생활시설이다. 나머지 2층부터 5층까지는 다세대주택으로 사용하고 있다. 법원 현황조사서상 사업자등록은 없었지만, 1순위 근저당권(말소기준권리)보다 빠른 날에 전입신고를 한 임차인이 있어 낙찰받은 뒤 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는지 궁금하다.

경매 물건을 보다 보면 건물 용도가 근린시설임에도 전입신고를 마치고 전체를 주택으로 사용하거나, 일부는 영업장으로, 나머지 일부는 주거용으로 사용하는 경우를 종종 볼 수 있다. 이 경우 입찰자는 비주거용 부동산에 거주하는 사람이 주택 임차인으로서 대항력을 행사할 수 있는지 판단해야 한다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법의 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하고 있다. 여기서 주거용 건물이란 아파트, 빌라 등 건물 용도상의 주택을 포함해 실제 주거용으로 사용하는 건물 그리고 무허가, 미등기 건물도 포함된다는 점을 잊어서는 안 된다. 또 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우 또한 같다.

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동부1계 2022-53324 (송파구 신천동)

감정가: 30억 6,000만 최저가: 24억 4,800만

건물 197㎡(60평) / 토지 112㎡(34평)

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안양2계 2022-104076 (경기도 안양)

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인천10계 2023-66[1] (인천 동구)

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[공매] 2023-071147-002 (양천구 신천동)

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중앙 10계 / 2023. 11. 01

지난 11월 1일 중앙 10계 법원경매는 총 69건이 진행되어 7건이 낙찰되었다. 유찰은 50건으로 낙찰율은 12.3%를 기록했다. 공고후, 취하 및 변경 건수는 12건으로 확인 되었다. 경매 진행 물건은 연립/다세대가 34건으로 가장 많았고, 아파트 14건, 상업시설이 12건으로 뒤를 이었다.

<주요결과>

사건번호: 중앙10계 2022-110637[1]

용도: 다세대

감정가: 2억 6,200만

최저가: 2억 960만

낙찰가: 2억 1,900만

낙찰가율: 84%

건물 47㎡(14평) / 토지 20㎡(6평)

사건번호: 중앙10계 2023-1341

용도: 아파트

감정가: 17억 8,300만

최저가: 14억 2,640만

낙찰가: 14억 7,777만

낙찰가율: 83%

건물 81㎡(24평) / 토지 13㎡(4평)

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밥 (2023.11.02)

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10월 서울 아파트 경매, 물량 증가에 낙찰률 하락

재건축 등 인기 물건에 몰리며 낙찰가율은 올라

서울의 아파트 단지

[이재희 기자 촬영. 연합뉴스 자료사진]

지난달 서울 아파트 경매시장은 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)이 떨어지고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 올라 수요자들의 '옥석 가리기'가 본격화된 것으로 관측된다.

경·공매 데이터 전문기업인 지지옥션에 따르면 지난달 서울의 아파트 경매 진행 건수는 총 238건으로 전달(216건)보다 22건 늘었다. 경매 진행 건수는 지난 5월 145건, 6월 159건, 7월 169건, 8월 190건, 9월 216건 등으로 매월 증가하고 있다.

진행 건수는 늘었지만, 지난달 낙찰 건수는 63건으로 전달(68건)보다 줄어 낙찰률은 26.5%를 기록했다. 낙찰률이 30% 아래로 떨어진 것은 지난 6월 이후 넉 달만이다.

반면 낙찰가율은 86.7%로 전달(85.2%)보다 상승했다. 낙찰률이 하락하는 가운데 낙찰가율이 상승한 것은 선호도가 높은 물건에만 수요자가 몰렸다는 의미다.

경매 물건 자체가 늘어난 것도 낙찰률 하락에 영향을 미친 것으로 보인다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매 물건 자체가 늘어났기도 하고 유찰되는 물건이 계속 쌓이기도 하는 것 같다"며 "역전세로 인한 대출 부담 때문에 나오는 물건도 꽤 있는 것 같다"고 말했다.

지난달 서울에서 거래된 낙찰가율 상위 10개 아파트를 보면 이런 현상이 더 뚜렷하게 확인된다.

서울 여의도의 미성아파트 전용면적 93㎡는 지난 17일 경매에서 26명이 몰려 감정가(18억1천만원)보다 높은 18억4천999만원에 낙찰됐으며, 같은 여의도의 수정아파트 151㎡도 4명이 응찰한 끝에 26억6천700만원(감정가 25억원)에 낙찰됐다. 감정가 17억9천만원이 책정된 서울 송파구 파크리오 84㎡는 지난 30일 19억4천800만원에 낙찰돼 낙찰가율이 108.8%였다.

이 연구원은 "경매가 몰린 매물을 보면 재건축 단지이거나 최근 매매 시장에서 호가가 오른 단지들"이라고 설명했다. 이러한 현상은 수도권 아파트 경매에서도 목격된다.

지난달 경기도에선 592건 가운데 234건이 낙찰돼 낙찰률이 39.5%를 기록했다. 지난 7∼9월의 낙찰률은 모두 40%를 웃돌았다. 낙찰가율은 85.2%로 전달(84.8%)보다 올랐다.

인천 아파트의 10월 낙찰률은 39.1%로 전달(35.1%)보다 올랐고, 낙찰가율은 82.1%로 지난해 9월 이후 처음으로 80%를 넘었다.

<연합뉴> 2023.11.01

<동아일보> [단독]HUG가 갚아준 전세사기 보증금, 9263억중 82% 회수 못했다

<헤럴드경제> “수억 대출금 이자 내다 결국 망했어요” 집 경매 눈덩이처럼 쌓인다

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