[주간지지옥션] 1순위 지상권은 누가 인수해야 할까?

물권 분석, 부동산 경매의 기본!

2024. 5. 21.

이주현의 경매 길라잡이

📌 부동산 경매의 기본 '물권 분석'

1순위 지상권은 낙찰자가 인수해야

'지역권 설정' 맹지는 도로 이용 가능

유치권 경매 땐 점유여부 따져봐야

부동산 경매 입찰 시 1차적으로 이뤄져야 하는 것은 등기부등본 권리분석이다. 등기된 각종 권리를 이해하고 해석할 수 있어야 예측하지 못한 위험을 피할 수 있다. 등기부등본 권리분석에서 기본적으로 숙지하고 있어야 할 부동산 물권에 대해 살펴보도록 한다.

물권이란 특정 물건을 사용·수익 또는 처분할 수 있는 권리를 말한다. 이 세가지를 모두 행사할 수 있는 권리가 소유권이다. 사용·수익권만 행사할 수 있는 권리를 용익물권, 처분권만을 행사할 수 있는 권리를 담보물권이라고 한다.

물권은 계약 당사자뿐만 아니라 제3자에게도 주장할 수 있는 대세적 효력이 있다. 어느 누구도 법률에서 규정하는 것 외에 다른 내용으로 권리를 설정할 수 없다. 이를 물권 법정주의라고 한다. 당사자 간의 계약에 의해 성립하고, 그 채무자에게만 이행을 청구할 수 있는 채권과 다르다.

용익물권에는 전세권, 지상권, 지역권이 있다. 용익물권 중 전세권이란 전세금을 지불하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 권리다. 반드시 보증금과 존속기간을 등기해야 한다는 점에서 전세계약 후 전입신고만 하는 채권적 전세와 차이가 있다. 또 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권자는 다른 사람과 전대차 계약을 할 수 있다. 전세권은 양도 또는 담보로 제공할 수 있을 뿐만 아니라 계약 기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 별도의 소송 없이 임의경매를 신청할 수 있다.

기사 더 읽기