[주간지지옥션] 경매에도 '얼죽신'? 잘못하면 돈 더 낸다

신축아파트 대지권 미등기 이슈

2024. 10. 9.

💡아파트 경매 포인트

대지권 미등기 아파트 경매 낙찰 땐

추가비용 발생 유의하세요

개별 경매물건 대지권 유무

법원이 가려내기에 한계

응찰 전 미등기 사유 확인해야

최근 신축 아파트 선호 현상과 더불어 높은 분양가로 인해 경매시장에서도 신축급 아파트의 열기가 뜨겁다.

그런데 경매로 나온 아파트가 신축에 가까울수록 등기부등본에 대지권이 등기되지 않은 사례가 많은데 그 원인과 분석 방법에 대해 살펴보도록 하자.

부동산 등기부등본은 표제부, 갑구와 을구로 구성돼 있다. 표제부는 각각의 건물 또는 토지의 표시가 등기되고, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외에 관한 사항이 등기된다. 아파트 같은 집합건물은 토지와 건물을 따로 등기하지 않고 1개의 등기부등본에 1동 건물과 토지에 관한 사항 그리고 건물 전유 부분과 대지권의 비율을 함께 표시한다. 여기서 대지권이란 1동 건물의 전유 부분을 소유하기 위해 토지에 갖는 권리로서 대지사용권이라고도 한다.

대지권은 원칙적으로 등기되어야 하지만 부득이한 사유로 미등기된 경우를 종종 볼 수 있다. 주된 사유로는 대지의 분필이나 합필 등 토지구획정리사업이 지연되고 있거나 집합건물 각 가구 간의 지분 비율에 대한 분쟁 또는 시행사의 내부 사정 등을 들 수 있다. (중략)

이때 응찰자는 개별적인 조사를 통해 소유자의 대지권 유무를 확인하고 입찰해야 안전하다.

만약 전 소유자가 분양대금 미납으로 대지권을 등기하지 못한 경우라면 분양자는 낙찰자에게 분양대금 미지급을 이유로 동시이행항변권을 행사할 수 있다는 것이 대법원 판례다. 다시 말해 낙찰자가 미납된 분양대금을 납부하기 전까지 분양자는 대지권 등기 절차 이행을 거절할 수 있다는 뜻이다. 결국 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 입찰 전에 중개업소와 관리사무소, 분양사무실 등을 방문해 대지권 미등기의 사유를 반드시 확인해야 한다.

<매일경제 2024.10.03>

기사 전문 확인하기