[주간지지옥션] 토지 경매 ‘1순위 지상권’ 주의해야 [이주현의 경매 길라잡이]

2023. 9. 19.

[주간지지옥션] 토지 경매 ‘1순위 지상권’ 주의해야 [이주현의 경매 길라잡이]

토지 경매 ‘1순위 지상권’ 주의해야 [이주현의 경매 길라잡이]

1순위 지상권, 낙찰돼도 소멸 안 해
담보-구분 지상권은 토지 활용 가능
후순위 지상권은 낙찰되면 소멸

평소 경매 투자에 관심이 많던 A 씨는 마음에 드는 토지를 낙찰받았다. 건물이 없는 나대지여서 향후 개발 행위가 가능할 것으로 기대했다. 하지만 등기부등본을 떼어 본 A 씨는 지상권이 설정된 것을 보고 화들짝 놀랐다. A 씨는 “지상권이 1순위면 토지를 원하는 대로 활용할 수 없다는 얘기를 들었다”며 “되팔기도 힘들고 손해가 크다”고 했다.

지상권이란 건물 또는 수목 등을 소유하기 위해 다른 사람 토지를 사용할 수 있는 권리다. 등기부등본에 등기해야 효력이 생긴다. 지상권을 등기하지 않고서도 토지 소유자의 동의만을 얻어 건물을 신축할 수 있지만, 경매 등으로 갑자기 토지 소유자가 바뀌면 건물 사용에 대한 여러 문제가 발생할 수 있다. 건물을 철거해야 하는 경우도 생길 수 있어 건물 소유자 입장에서는 불안한 지위에 놓일 수 있다. 토지에 지상권을 등기하는 건 위와 같은 예기치 못한 상황을 미리 방지하기 위해서다.

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전북 군산 산단 개발 기대감에 신축 아파트 무더기 낙찰

지난달 경매 65건이 나와 무더기로 낙찰된 전북 군산 하나리움 시티 아파트 전경. /지지옥션

지난달 전북 군산에서 나온 신축 아파트 경매 65건이 한꺼번에 낙찰됐다. 인근에 위치한 새만금 산업단지 개발 기대감에 투자수요가 대거 몰린 것으로 풀이된다.

18일 지지옥션에 따르면 지난달 군산시 산북동 하나리움 시티(2014년 준공) 전용 59㎡형 총 65건이 낙찰됐다. 모두 1회 유찰 뒤 입찰보증금이 감정가 70%까지 내려가면서 집주인을 찾았다.

지난달 7일 30건, 지난 21일 35건이 각각 경매 진행돼 모두 낙찰됐다. 16층 물건의 경우 응찰자가 26명이나 몰려 치열한 경합을 벌이기도 했다.

지난달 전북에서 진행한 전체 경매 건수(672건) 중 10%에 해당될 정도로 물건이 많았지만 모두 매각됐다.

이 아파트는 민간 분양형 공공임대아파트로 최근 분양 전환한 이후 남은 물량이 경매로 넘어갔다. 앞서 지난 6월에도 26건이 한꺼번에 나와 1회 유찰 뒤 매각됐다. 오는 11월까지 나올 경매 물건도 111건이나 된다.

낙찰가는 1억1000만~1억2000만원 안팎으로 형성됐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 75~80%대였다. 지난달 전북 아파트 낙찰가율(65.4%)을 웃도는 수치다.

현재 매도 호가(집주인이 집을 팔기위해 부르는 가격)은 1억4000만원 안팎이다. 최근 지방 아파트 경매시장 상황을 감안하면 선방했다는 평가다.

지난 7월 산북동 인근에 위치한 새만금 국가 산단이 국가첨단전략산업 이차전지 특화단지로 선정되면서 경매 물건이 무더기로 낙찰된 것으로 분석된다. 산북동에서는 신축 아파트에 속해 배후 수요를 노린 외지인들이 대거 입찰했다고 인근 공인관계자는 전했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "군산은 신축 아파트가 부족해 수요가 많았던 것으로 보인다"고 말했다.

<아시아투데이> 2023.09.19

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